El costo de ser propietario de una casa
2019-03-25 04:30:03
Si has comprado una vivienda o estás pensando en hacerlo, de seguro en algún momento habrás tomado en cuenta algunos factores financieros. Entre ellos se encuentra el ahorro que obtienes cuando al ser propietario ya no necesitas pagar una renta por un techo. De hecho, 85% de los hogares en México no pagan renta, por lo cual pareciera que es una consideración relevante.

Pero la mayoría no tenemos elementos para asignarle un valor a ese ahorro, sobre todo considerando que ser propietarios también implica correr ciertos gastos de mantenimiento y fiscales, por nombrar algunos.

Por eso mismo, es interesante examinar los resultados de la Encuesta Nacional de Ingreso Gasto de los Hogares (ENIGH), que nos permite medir todos los gastos e ingresos asociados a la vivienda y así evaluar su impacto dentro de las finanzas familiares.

El valor de las rentas

En la encuesta, a los propietarios de viviendas o las familias que residían en un inmueble prestado se les solicitó que estimaran cuánto tendrían que pagar por él si lo estuvieran rentando. Esa renta implícita se toma en el estudio como un ingreso de los hogares, aunque no implica una entrada real de dinero (se mide aparte el ingreso que perciben los hogares que tienen propiedades que rentan a terceros).

En promedio, representa 15% del ingreso total corriente de esos hogares (compuesto principalmente por percepciones laborales y ganancias por actividades empresariales y excluye ingresos de capital y financieros).

Aunque es imposible saber si se trata de un número preciso, es interesante notar que esa proporción es bastante similar para todos los grupos de ingreso. Eso nos dice que la renta implícita es un ingreso que es distribuido de una forma igualmente inequitativa como todos los demás (en promedio, 10% de los hogares de más ingreso gana 26 veces más, por hogar, que el 10% de menores percepciones).

¿Y que hay de quienes sí pagan renta? En promedio, los hogares que pagan renta destinan 12% de su ingreso a ese fin. Vale la pena señalar que rentar es una práctica limitada casi en su totalidad a áreas urbanas y se vuelve más común conforme aumenta el ingreso.

Por esas mismas características, los hogares que rentan tienen, en promedio, un ingreso monetario mayor que aquellos que tienen su propia vivienda. Si le restamos a los primeros lo que pagan de alquiler, encontramos que en términos de dinero constante y sonante, ambos grupos ganan más o menos lo mismo.

Esto contrasta de forma notable con lo que sucede en Estados Unidos, donde los propietarios tienen un ingreso monetario 85% mayor que quienes rentan. La diferencia entre ambos países reside en que la amplia disponibilidad de crédito y los incentivos fiscales a la propiedad hacen que sólo las personas con un perfil socioeconómico muy negativo sean incapaces de tener una vivienda. Además, allá existen normas estrictas sobre la calidad de la vivienda, lo cual impide la construcción irregular tan común en México.

En resumen, si bien los ingresos y egresos relacionados al uso de la vivienda son importantes para los mexicanos, ocupan una porción relativamente modesta del total.
Pero sí hay una diferencia muy grande entre quienes arriendan y quienes son propietarios: los segundos tienen un activo que carecen los primeros. Al menos que éstos últimos tengan mayores ahorros financieros - algo poco probable si su ingreso ajustado es muy similar - entonces es factible imaginar que contar con vivienda propia puede ayudar a elevar el patrimonio.

El costo de la propiedad

Hasta ahora, pareciera que la evidencia apunta a que ser propietario es buena idea, por lo menos en términos patrimoniales. Pero falta ver el lado de gastos de esta ecuación. Para los propietarios, éstos se dividen en dos grandes grupos:

1.- Impuestos: En México, como en todo el mundo, el impuesto predial es prácticamente el único gravamen que pueden cobrar los municipios. Pero por diversos motivos, en este país el valor catastral de las propiedades es bajo y el esfuerzo de cobranza insuficiente. Así, el desembolso por este impuesto sólo representa el equivalente al 1.8% de la renta implícita que reciben los propietarios. De hecho, como país, sólo se recauda el equivalente al 0.2% del PIB por este impuesto, cuando el promedio en los países industrializados es de 1% e incluso en otras naciones de América Latina supera el 0.5 por ciento.

2.- Material y servicios de reparación, ampliación y conservación: En un país donde las recurrentes crisis económicas han llevado a un a inversión baja en construcción de viviendas y donde la calidad de las mismas no es muy alta, es natural que el gasto en reparación y mantenimiento sea importante. En la práctica, equivale al 9.3% de la renta implícita.

Tomando en cuenta estos dos rubros, se puede afirmar que en promedio se tiene que gastar el equivalente a 11% de la renta implícita a la propiedad. Esta carga es modesta y de hecho es muy probable que tienda a subir de forma importante en el futuro, sobre todo porque tarde o temprano tendrán que aumentar de forma dramática los impuestos a la propiedad.

Últimas cuentas

¿Cuál es el mensaje de todos estos números? De entrada podemos decir que para una persona que gana por su trabajo o actividad empresarial una cierta cantidad, ser propietario implica que a final de mes tendría 12 a 15% más dinero que si rentara su vivienda.

En principio, esto puede parecer un buen trato, pero para hacer una evaluación completa, hay que tomar en cuenta cuánto costó adquirir esa vivienda. Por ejemplo, si una persona destina 25% de su ingreso a pagar un crédito hipotecario durante 15 años, cuando pudo haber rentado gastando 12.5% en ese lapso, no queda tan claro
si el ahorro después de liquidar el préstamo logra compensar del todo el costo de los intereses del mismo. Claramente, entre más joven adquiera uno una vivienda, mayor es el beneficio de la propiedad.

Por su parte, rentar no es necesariamente una mala idea. Sin embargo, es una práctica que sólo tiene sentido si uno puede ahorrar e invertir el costo de la compra de una casa de tal forma que esas inversiones produzcan una renta mayor que ese 12-15% del ingreso que nos ahorra ser propietarios.