Antes de comprara escucha a los expertos
2019-03-25 04:30:03
Aunque cada experto responde a temas particulares, todos coincidieron en que el proceso de compra de una casa es uno de los momentos más importantes en la vida de cualquier persona, pues es el pilar de la formación del patrimonio, de modo que es necesario evitar errores, pequeños o grandes, que lo pongan en riesgo.

Aunque aseguraron que es posible que una persona compre o venda un inmueble sin asesorías formales, sólo investigando y preguntando, el proceso siempre será más suave y menor riesgoso si se cuenta con el apoyo de los profesionales adecuados en cada parte de la tarea.

El encanto de estrenar

Juan Carlos Young, director de la desarrolladora Yama Vivienda.

Quiero comprar en preventa, pero he escuchado historias horribles de fraudes e incumplimientos, de desarrolladoras que se cambian la razón social de un día para otro y se hacen humo. ¿Cómo me protejo?

Normalmente sugiero normalmente hacer una investigación. No sólo en Profeco porque es cierto, es posible y casi una costumbre fundar una empresa nueva, con diferente razón social, para cada proyecto, así que muchas constructoras no estarán reportadas por incumplimientos en otros desarrollos.

La idea entonces es revisar que la empresa tenga experiencia. Puedes ir a los otros desarrollos que han hecho y ya entregaron, indagar con los habitantes de esos departamentos. De entrada pregunta a tu vendedor qué otras cosas ha hecho la constructora, pídele datos y luego visita esos lugares y corrobora.

Investiga si la desarrolladora tiene experiencia y cuál es su trayectoria. Visita otros de sus desarrollos en operación y compara con lo que te ofrecen en el que quieres comprar.

Dicen que comprar en preventa es más barato porque el riesgo es mayor. A una amiga le prometieron un balcón y al final no existía. Por otro lado, pienso que una obra terminada es más segura, pero sé que también a veces salen problemas que no eran evidentes. ¿Qué conviene más al final? ¿Cómo minimizo el riesgo?

El consejo para evitar problemas en preventa es leer cuidadosamente el contrato y revisar bien los anexos: lista de acabados, planta arquitectónica del departamento o render; espacios, dimensiones… Si te prometen un balcón, te lo tienen que dar. Tener todas las promesas por escrito y firmadas, te da un buen antecedente para exigir y en su caso, pelear.

La idea es que como consumidor tengas las herramientas para reclamar. Si sólo lo viste en una maqueta, o te lo prometieron de palabra, no habrá mucho qué hacer si no te cumplen, así que no firmes un contrato si no tiene especificados los acabados, distribuciones, amenidades, dimensiones, áreas comunes, estacionamiento, superficie… Todo bien aclarado.

Todas las compañías tenemos machotes de contrato, pero debemos estar abiertos a las dudas del cliente y a que el cliente haga observaciones al contrato. Si no están cómodas ambas parte para firmar es mejor no hacerlo.

La mejor casa

Sergio Felgueres Hernández, miembro activo de la AMPI y director general de ReMax México.

Encontré una casa linda pero un poco vieja y maltratada. ¿Debo aceptar el precio publicado o puedo hacer una oferta y negociarlo? Si es así, ¿hasta qué porcentaje es común negociar? ¿Cuándo es momento de hacer mi oferta?

Lo primero es analizar el precio de la propiedad. Investiga en los portales inmobiliarios que éste corresponda a los que permean en la zona, para casas o departamentos similares al que comprarás. También te recomiendo asesorarte con un profesional inmobiliario experto en la zona, ellos saben por experiencia cuánto debe costar esa casa.

Si el precio anunciado ya incluye un descuento, por el tema de deterioro, no queda mucho margen para ofrecer y negociar, pero si la publicaron por encima de su precio real, puedes conseguir un mejor precio y tener un remanente de tu presupuesto de compra para remodelar.

El factor de negociación de los precios de inmuebles en México está entre 5 y 8% del valor publicado, a menos que el vendedor le haya subido mucho al precio, y se arriesgue a que los compradores ni si quiera se acerquen.

El momento de ofertar por una casa es justo cuando decides que te gusta, que a quieres y determinas que tienes el dinero para comprarla.

Estoy buscando un departamento para mi familia, pero los nuevos complejos me parecen pequeños y frágiles. Por su parte, una vivienda usada podría requerir muchas renovaciones. ¿Qué opción será mejor, qué me aconsejan?

No hay reglas generales. Con las viviendas usadas puedes lograr una propiedad con mejores beneficios, es decir, obtener más por un menor precio, pues ya tiene cierta depreciación. Sin embargo, una casa nueva tiene garantías que una usada no.

Todo depende de lo que busques y de tu presupuesto. A todos nos encanta estrenar, pero no a todos nos alcanza, y siempre podrás conseguir excelentes casas usadas.

Algunas viviendas se pueden remodelar y reparar al nivel de dejarlas como nuevas, pero es importante contar con el apoyo de un profesional que nos diga de qué tamaño es el problema.

Hay que fijarse en las grietas de la pared, por ejemplo. Si son horizontales, preocúpate, seguro tiene problemas de cimentación. Si cruzan la pared de lado a lado, no le entres, seguro tiene un problema de estructura. Pero si solo necesita un poco de pintura, pisos y alfombras, o incluso cambiar los muebles de baños y cocina, puede ser una maravilla, una muy buena oportunidad.

Cuál es el mejor crédito

Daniel Fernández, director en México de Creditaria. Empresa de corretaje hipotecario con sede en España que opera en nuestro país desde hace 11 años.

Hace un par de años pasé por un bache económico y me atrasé bastante en un par de créditos, aunque hoy ya los liquidé, me dicen que en mi reporte del Buró de Crédito estará por otros cuatro años, ¿cómo puedo mejorar mis posibilidades de obtener un crédito hipotecario, a pesar de tener esta mancha en mi historial?

Cada caso es particular, hay que evaluar qué tipo de cuentas fueron las que presentaron atraso y el nivel de morosidad. Con estos dos datos podemos verificar si existe posibilidad de aclaración de cuenta, siempre y cuando la suma de los saldos vencidos no rebase las tres mil Udis.

Si este fuera el caso, debes presentar la aclaración en Buró de Crédito con tu comprobante del pago total, así como carta finiquito expedida por la institución que otorgó el crédito. Toma en cuenta que no podrá ser aclarada ninguna cuenta cerrada a través de quita, es decir, si se cerró la cuenta con una negociación pagando un importe menor al saldo vencido.

El reporte del Buró de Crédito guarda el histórico hasta que las instituciones financieras soliciten la baja del reporte.

Quiero comprar una casa y mi idea es utilizar mi crédito Infonavit (por las tasas bajas y las condiciones de crédito), pero no me alcanza para la vivienda que necesito. ¿Qué puedo hacer? ¿Conviene el cofinanciamiento o es preferible tomar un crédito bancario solamente y aprovechar sólo el esquema de Apoyo Infonavit?

Los créditos en cofinanciamiento fueron diseñados precisamente para aquellas personas que buscan obtener una vivienda de más alto valor.

Financieramente es más factible un crédito sólo del banco, ya que en éste se pueden elegir las condiciones del crédito (pesos o veces salario mínimo), así como el plazo, pagando una mensualidad acorde a su capacidad de pago.

Por otra parte, el esquema de Apoyo Infonavit tiene como beneficio la utilización del saldo de subcuenta en caso de pérdida de empleo, así como la suma de las aportaciones patronales del 5% del salario base de cotización, que sirven para la amortización (pago a capital).

El momento indicado

Sofía Macías, especialista en finanzas personales y autora del libro Pequeño Cerdo Capitalista: Finanzas Personales para Hippies, Yuppies y Bohemios.

Nuestra situación personal y laboral es más que estable, así que mi esposa y yo pensamos que es un buen momento para comprar casa. No obstante, tenemos algunas deudas a meses sin intereses en tarjetas de crédito y el auto lo terminaremos de pagar hasta febrero. Nuestro ahorro para enganche es pequeño ¿Qué podemos hacer para sanear nuestras finanzas y aspirar a un crédito hipotecario "decente" en el corto plazo?

Adelantar el pago de meses sin intereses y el del crédito automotriz, sólo sería recomendable si esto les redujera el costo total, pero lo que sí puede ayudar a que obtengan un crédito hipotecario en mejores condiciones es que incrementen lo que tienen ahorrado para el enganche. Todos los recursos extras que pudieran destinar al pago de deudas, mejor ahórrenlo para su casa.

Recuerden que un mayor enganche les puede permitir un crédito más barato, pues lo que hay que financiar es menos, pero también la institución que se los otorgue los percibirá como clientes "menos riesgosos" pues están poniendo más de su dinero y hay menores posibilidades de que dejen de pagar.

Si su intención es contratar el crédito hipotecario antes de terminar de pagar el automóvil es importante que revisen que el total mensual que paguen por todos sus adeudos al mes no rebase 30% de sus ingresos.

He leído que la mensualidad de mi hipoteca no debe rebasar el 30% de mi ingreso neto, pero el departamento que quiero necesita una inversión un poco mayor, que llegaría al 36% del ingreso familiar. Es de verdad un sueño, ¿no valdrá la pena apretarse el cinturón y hacer el esfuerzo?

Efectivamente la regla de salud crediticia dice que el total de tus deudas –no sólo la mensualidad de tu hipoteca- no debe rebasar 30% de tus ingresos porque después de este punto aumentan los riesgos de que haya dificultades para pagar.

Evalúa tu situación, si además del 36% de la casa tienes otras deudas, sería muy riesgoso contraer ese crédito.

¿En qué casos sería posible "flexibilizar" este porcentaje? Si el monto que hoy utilizas para tus gastos diarios es mucho menor que el 70% de tu ingreso (algo así como 50 o 60% de tu ingreso), si tienes un fondo para las emergencias (es decir ahorros de entre tres y seis meses de tu sueldo para) y no hay deudas adicionales que considerar en el 30%, sí podrías pensar en una mensualidad más alta que la famosa "regla de dedo".

Si de verdad es mucho el amor por ese departamento, una solución puede ser aplazar la compra y ahorrar para dar un enganche mayor o buscar un esquema a un mayor plazo. Ambas soluciones podrían permitir una mensualidad más baja, que no desequilibremos nuestras finanzas.